Builder's option

[ny_quant]

В нашей деревне имеет место быть любопытный экономический феномен. Строители вдруг сообразили, что цены и спрос достигли такого уровня, что стало выгодно скупать "старые" (постройки 60-70х) но ещё вполне пригодные (после косметического ремонта) дома под снос с целью построить на их месте большие новые. Типичная транзакция выглядит примерно так: купить старый дом за 700 тысяч, построить новый дом за 400 тысяч и продать за 1.4 миллиона. Плюс-минус 25% к каждой цене в зависимости от микрорайона и улицы. В результате как грибы после дождя вырастают новые довольно однотипные большие дома, в том числе на улицах, где таких цен раньше и близко не было.

Раньше такие старые дома покупали в основном китайцы, которые приезжали чтобы отдать своих детей в наши довольно приличные школы. Они-то и подняли рейтинг наших школ до такой степени, что это заметили индусы, которые тоже хотят дать детям хорошее образование: как и мы когда-то, они думают что смогут конкурировать с китайцами. Вот они-то и покупают новые дорогие дома. Я так прикидываю, что для нас во всей этой движухе ничего хорошего нет. К тому времени когда надо будет продавать наш дом, строительный бум уже скорее всего закончится, и наш старый дом будет конкурировать с куда более новыми. Наверное, рационально было бы продать сейчас, но жить все равно где-то надо, а сил на сборы и переезд решительно нет.

Кстати, похожее явление имеет место на рынке электричества. Электростанция может временно стать рыночно конкурентноспособной если цены на электричество повысятся больше (или упадут меньше), чем цены на топливо. Там это называется heat rate option. Есть даже (или ещё недавно была) целая суб-индустрия, где одни люди строили электростанции, а другие, в частности инвестиционные банки, брали их в lease с тем чтобы заработать на этой самой heat rate option. Чтобы обсчитать эти сделки, требовались довольно хитрые модели и оценки волатильностей и корреляций. Строителям куда проще.

Comments

[greygreengo.livejournal.com]

Интернационалистом надо быть.

[ny-quant.livejournal.com]

Пролетарским?

[greygreengo.livejournal.com]

Постмодернистским, если на то пошло!

[ny-quant.livejournal.com]

Так с этим у нас всё в порядке.

[yucca.livejournal.com]

В нашей деревне этот процесс происходит уже давно, и цены на старые дома только растут. Your mileage may very.

[ny-quant.livejournal.com]

My mileage typically varies the wrong way. Т.н. еврейское счастье.

[nefedor.livejournal.com]

+1

[n0-spam.livejournal.com]

Думаю, наоборот, в результате текущего бума цена на ваш дом через 10-15 лет будет выше, чем если бы бума не было. Бум повышает общий уровень цен, при этом люди все равно в первую очередь покупают доступ к хорошей школе, а не обустройство дома и его убранство. К тому же через 10-15 лет эти новые дома будут не такие уж новые, и покупателям тоже нужно будет делать в них какой-никакой ремонт.

[ny-quant.livejournal.com]

Да, наоборот тоже может получиться.

// люди все равно в первую очередь покупают доступ к хорошей школе

Это, условно говоря, китайский и отчасти русский подход. А индусам надо не ударить лицом в грязь перед родственниками, чтоб можно было их пригласить в гости и показать свою крутизну. Успешные белые семьи уезжающие из Манхэттена тоже в старые дома как правило не селятся.

[akor168.livejournal.com]

покупают доступ к хорошей школе

Вот читаешь это, сравниваешь с цифрами из поста 1 400 000 - 700 000 = 700 000. А не дороговато ли выходит? Не проще ли за эту сумму покупать напрямую. Причем это вопрос как к покупателям, так и к продавцам.

[n0-spam.livejournal.com]

Грубые прикидки:

$30к в год школа на одного ребенка. За двоих получается $760к за 12 лет (это без учета роста стоимости обучения). При этом есть надежда перепродать дом подороже через ХХ лет.
А если детей больше двух...

Кроме того (возможно, самое главное), хорошая школа означает еще и хороший и безопасный район, где у детей меньше шансов познакомиться с уличным насилием и наркотиками.

[ny-quant.livejournal.com]

Если единственная альтернатива - это частная школа, то дешевле к нам. Но в реальности можно пойти в публичные школы в менее дорогих местах, там тоже неплохо и вполне безопасно.

Что до наркотиков, то это иллюзия. Они, к сожалению, везде. В том числе и в хороших и безопасных школах.

[n0-spam.livejournal.com]

Должна же быть какая-то иерархия "хороших мест". Там школы чуть получше, здесь ж/д сообщение удобнее, а в третьем месте - и то, и другое, и в центре городка можно пешком погулять с удовольствием. Вот и получаетя, что "все" хотят жить в "самом лучшем" месте, и это генерит чрезмерный спрос, который выражается в непропорционально завышенной цене. Например, место, условно, только на 10% лучше другого, но цена выше на 40%. Через несколько лет это все меняется (overdeveloping, изменение школ, налогов и т.д.) И деволоперы все это оценивают и выставляют ценник ориентируясь на этот завышенный спрос.

Наркотики, конечно, есть везде, но есть большая разница жить в районе где это никого особенно не волнует, или в районе где родители будут всерьез наставлять детей на путь истинный.

[ny-quant.livejournal.com]

Продавцы продают тому, кто даст больше денег. В данной ситуации больше всех дают строители.

[akor168.livejournal.com]

Я к тому, что получается, что если люди согласны переплачивать 700 000 за базовое образование детей, то не проще ли его купить напрямую. Зачем такие сложные схемы.

[ny-quant.livejournal.com]

Деньги заплаченные за частные школы потеряны навсегда. (Кстати, есть такая маленькая деталь, что в наших краях в частные школы конкурсный набор - туда можно очень легко просто не попасть.)

Деньги за дом, как тут уже отмечали, в итоге вернутся, и может быть даже с лихвой.

Реальный финансовый расчет состоит не в стоимости дома, а в том, сколько он стоит владельцу в год. Допустим, ссуда в миллион под 4% это 40К. Плюс налогов на такой дом тысяч 30. Получается 70 тысяч в год как с куста. До этого года, эти расходы вычитались из налогов, так что 70К реально выливались в сумму порядка 45К, т.е. намного дешевле чем две частные школы. Теперь же, спасибо Трампу и республиканцев, эту налоговую поблажку отменили и 70К означают ровно это самое, т.е. примерно как две частные школы.

С другой стороны, жить где-то всё равно надо, даже если дети в частных школах. Любой дом будет стоить денег. Не обязательно покупать дом за полтора лимона. Можно купить дом вдвое дешевле и он будет стоить меньше чем частные школы.

[akor168.livejournal.com]

Ну да, калькуляция на все 12 лет и нескольких детей быстро перебивает даже весьма внушительные суммы разности.

[aka-human.livejournal.com]

"Я так прикидываю, что для нас во всей этой движухе ничего хорошего нет. К тому времени когда надо будет продавать наш дом, строительный бум уже скорее всего закончится, и наш старый дом будет конкурировать с куда более новыми."

Smart Real Estate: 'Buy the Worst House in the Best Neighborhood'

[ny-quant.livejournal.com]

Симметричное правило подсказывает не покупать лучший дом на не очень хороших улицах. Тем не менее, сейчас такие (вновь отстроенные) дома расходятся как горячие пирожки. Видимо люди ожидают, что в итоге все соседи тоже распродадут свои развалюхи. И м.б. они и правы.

[alexanderr.livejournal.com]

это все уже было в предыдущем real estate boom'е. ну, mcmansion'ы эти все

вот такой вопрос: а выглядят-то они хотя бы хорошо, эти новые дома. или все тот же тоскливый ужас

во время позапрошлого real estate boom'а я был знаком с бригадой строителей на Long Island'е,
на северо-востоке. пил с ними водку иногда. там земли много, они просто покупали неосвоенные участки
и строили на них целые улицы, from scratch. помню, у них была интересная проблема, как назвать эту новую
улицу. чтобы не вызывало отторжения ну и кого. чтобы люди соглашались на такой адрес.
кажется, они даже советовались со специалистами за деньги. есть и такой consulting

[ny-quant.livejournal.com]

Выглядят не то что ужасно, а так - никак.

[alexanderr.livejournal.com]

да, вот это немного огорчает. казалось бы, за полтора лимона могли бы и стиль подтянуть. ну там дизайн, архитектура, или просто вкус. но да, даже этого не происходит. просто числа, sq ft, bedrooms, bathrooms, вот это все