Builder's option

[ny_quant]

В нашей деревне имеет место быть любопытный экономический феномен. Строители вдруг сообразили, что цены и спрос достигли такого уровня, что стало выгодно скупать "старые" (постройки 60-70х) но ещё вполне пригодные (после косметического ремонта) дома под снос с целью построить на их месте большие новые. Типичная транзакция выглядит примерно так: купить старый дом за 700 тысяч, построить новый дом за 400 тысяч и продать за 1.4 миллиона. Плюс-минус 25% к каждой цене в зависимости от микрорайона и улицы. В результате как грибы после дождя вырастают новые довольно однотипные большие дома, в том числе на улицах, где таких цен раньше и близко не было.

Раньше такие старые дома покупали в основном китайцы, которые приезжали чтобы отдать своих детей в наши довольно приличные школы. Они-то и подняли рейтинг наших школ до такой степени, что это заметили индусы, которые тоже хотят дать детям хорошее образование: как и мы когда-то, они думают что смогут конкурировать с китайцами. Вот они-то и покупают новые дорогие дома. Я так прикидываю, что для нас во всей этой движухе ничего хорошего нет. К тому времени когда надо будет продавать наш дом, строительный бум уже скорее всего закончится, и наш старый дом будет конкурировать с куда более новыми. Наверное, рационально было бы продать сейчас, но жить все равно где-то надо, а сил на сборы и переезд решительно нет.

Кстати, похожее явление имеет место на рынке электричества. Электростанция может временно стать рыночно конкурентноспособной если цены на электричество повысятся больше (или упадут меньше), чем цены на топливо. Там это называется heat rate option. Есть даже (или ещё недавно была) целая суб-индустрия, где одни люди строили электростанции, а другие, в частности инвестиционные банки, брали их в lease с тем чтобы заработать на этой самой heat rate option. Чтобы обсчитать эти сделки, требовались довольно хитрые модели и оценки волатильностей и корреляций. Строителям куда проще.

Comments

[n0-spam.livejournal.com]

Грубые прикидки:

$30к в год школа на одного ребенка. За двоих получается $760к за 12 лет (это без учета роста стоимости обучения). При этом есть надежда перепродать дом подороже через ХХ лет.
А если детей больше двух...

Кроме того (возможно, самое главное), хорошая школа означает еще и хороший и безопасный район, где у детей меньше шансов познакомиться с уличным насилием и наркотиками.

[ny-quant.livejournal.com]

Если единственная альтернатива - это частная школа, то дешевле к нам. Но в реальности можно пойти в публичные школы в менее дорогих местах, там тоже неплохо и вполне безопасно.

Что до наркотиков, то это иллюзия. Они, к сожалению, везде. В том числе и в хороших и безопасных школах.

[n0-spam.livejournal.com]

Должна же быть какая-то иерархия "хороших мест". Там школы чуть получше, здесь ж/д сообщение удобнее, а в третьем месте - и то, и другое, и в центре городка можно пешком погулять с удовольствием. Вот и получаетя, что "все" хотят жить в "самом лучшем" месте, и это генерит чрезмерный спрос, который выражается в непропорционально завышенной цене. Например, место, условно, только на 10% лучше другого, но цена выше на 40%. Через несколько лет это все меняется (overdeveloping, изменение школ, налогов и т.д.) И деволоперы все это оценивают и выставляют ценник ориентируясь на этот завышенный спрос.

Наркотики, конечно, есть везде, но есть большая разница жить в районе где это никого особенно не волнует, или в районе где родители будут всерьез наставлять детей на путь истинный.