Builder's option

[ny_quant]

В нашей деревне имеет место быть любопытный экономический феномен. Строители вдруг сообразили, что цены и спрос достигли такого уровня, что стало выгодно скупать "старые" (постройки 60-70х) но ещё вполне пригодные (после косметического ремонта) дома под снос с целью построить на их месте большие новые. Типичная транзакция выглядит примерно так: купить старый дом за 700 тысяч, построить новый дом за 400 тысяч и продать за 1.4 миллиона. Плюс-минус 25% к каждой цене в зависимости от микрорайона и улицы. В результате как грибы после дождя вырастают новые довольно однотипные большие дома, в том числе на улицах, где таких цен раньше и близко не было.

Раньше такие старые дома покупали в основном китайцы, которые приезжали чтобы отдать своих детей в наши довольно приличные школы. Они-то и подняли рейтинг наших школ до такой степени, что это заметили индусы, которые тоже хотят дать детям хорошее образование: как и мы когда-то, они думают что смогут конкурировать с китайцами. Вот они-то и покупают новые дорогие дома. Я так прикидываю, что для нас во всей этой движухе ничего хорошего нет. К тому времени когда надо будет продавать наш дом, строительный бум уже скорее всего закончится, и наш старый дом будет конкурировать с куда более новыми. Наверное, рационально было бы продать сейчас, но жить все равно где-то надо, а сил на сборы и переезд решительно нет.

Кстати, похожее явление имеет место на рынке электричества. Электростанция может временно стать рыночно конкурентноспособной если цены на электричество повысятся больше (или упадут меньше), чем цены на топливо. Там это называется heat rate option. Есть даже (или ещё недавно была) целая суб-индустрия, где одни люди строили электростанции, а другие, в частности инвестиционные банки, брали их в lease с тем чтобы заработать на этой самой heat rate option. Чтобы обсчитать эти сделки, требовались довольно хитрые модели и оценки волатильностей и корреляций. Строителям куда проще.

Comments

[akor168.livejournal.com]

Я к тому, что получается, что если люди согласны переплачивать 700 000 за базовое образование детей, то не проще ли его купить напрямую. Зачем такие сложные схемы.

[ny-quant.livejournal.com]

Деньги заплаченные за частные школы потеряны навсегда. (Кстати, есть такая маленькая деталь, что в наших краях в частные школы конкурсный набор - туда можно очень легко просто не попасть.)

Деньги за дом, как тут уже отмечали, в итоге вернутся, и может быть даже с лихвой.

Реальный финансовый расчет состоит не в стоимости дома, а в том, сколько он стоит владельцу в год. Допустим, ссуда в миллион под 4% это 40К. Плюс налогов на такой дом тысяч 30. Получается 70 тысяч в год как с куста. До этого года, эти расходы вычитались из налогов, так что 70К реально выливались в сумму порядка 45К, т.е. намного дешевле чем две частные школы. Теперь же, спасибо Трампу и республиканцев, эту налоговую поблажку отменили и 70К означают ровно это самое, т.е. примерно как две частные школы.

С другой стороны, жить где-то всё равно надо, даже если дети в частных школах. Любой дом будет стоить денег. Не обязательно покупать дом за полтора лимона. Можно купить дом вдвое дешевле и он будет стоить меньше чем частные школы.

[akor168.livejournal.com]

Ну да, калькуляция на все 12 лет и нескольких детей быстро перебивает даже весьма внушительные суммы разности.